Sottotetto condominiale

Alcuni residenti all’interno di un edificio condominiale delle volte tendono ad effettuare lavori per cercare di allargare il proprio immobile e renderlo maggiormente ampio o abitabile, tuttavia non sempre tali interventi sono ammissibili o permessi, non solo dagli altri condomini ma direttamente dalla normativa vigente. Un lavoro di ristrutturazione a rischio, di cui parleremo dettagliatamente in seguito, riguarda ad esempio quello che coinvolge un sottotetto condominiale.

Infatti, in tal caso, non tutti gli interventi di ristrutturazione effettuati sono ammessi, in quanto questo genere di locale potrebbe essere considerato in alcune circostanze parte comune di un edificio condominiale e quindi non può essere oggetto di lavori destinati al beneficio o al vantaggio di un singolo condomino rispetto agli altri. Comunque, cerchiamo di chiarire meglio la questione e fornire le ultime indicazioni giurisprudenziali al riguardo.

Un caso particolare inerente interventi su un sottotetto di un condominio

Il tutto nasce nel momento in cui un condomino, proprietario di un immobile situato all’ultimo piano di un edificio, ha deciso di appropriarsi di parte del sottotetto, al fine di ampliare la propria casa. In particolare, il soggetto ha avviato la realizzazione di una scala abusiva che mettesse in collegamento la propria abitazione col sottotetto, all’interno del quale poi aveva innalzato dei muri, isolando quest’area (al di sopra del proprio appartamento) dal resto, al fine di ottenere in pratica un secondo piano del proprio immobile.

A seguito della scoperta di tali lavori e dell’ordinanza di demolizione da parte del Comune, il condomino ha presentato una domanda di costruzione in sanatoria, in base all’articolo 36 del DPR 380/2001. L’ente locale, a seguito di tale richiesta, ha concesso il permesso di costruire, facendo tuttavia notare la possibilità che gli altri condomini potessero effettuare ricorso giudiziario. Quest’ultimo, in effetti, ha avuto luogo a livello amministrativo, basandosi su due elementi.

Il primo in base alla violazione, secondo i ricorrenti, dell’articolo 36 del DPR 380/2001, riguardo ad una tardiva presentazione e deposizione, da parte del condomino che ha effettuato i lavori, della relativa domanda di costruzione in sanatoria.

Il secondo elemento, invece, faceva leva sulla violazione sia dell’articolo 11 sempre del DPR 380/2001 che dell’articolo 117 del Codice Civile (C.C.), ravvisandosi eccesso di potere della P.A. e difetto di istruttoria, in quanto non si era valutato che il sottotetto oggetto dei lavori fosse parte comune e che, pertanto, quelli effettuati dal condomino fossero del tutto abusivi.

La soluzione giuridica relativa a tale diatriba

Il TAR (Tribunale Amministrativo Regionale) della Basilicata, con sentenza n°320 del 27 Marzo 2019, ha riconosciuto ed accolto il ricorso degli altri condomini. Il tutto basandosi non sul primo elemento (infatti il soggetto aveva presentato entro i termini stabiliti dalla legge la richiesta di costruzione in sanatoria), bensì sul secondo motivo alla base del ricorso.

In particolare, secondo i togati, non risulterebbe in nessun atto la proprietà dell’area del sottotetto di cui si è appropriato il singolo condomino per ampliare il suo immobile. In effetti, l’articolo 117 del C.C. stabilisce che soltanto i tetti ed i lastrici solari, svolgendo la funzione di copertura, sono di proprietà comune, tuttavia in tale caso specifico il sottotetto ha una funzione essenziale di passaggio di tubi di sfiato connessi al sistema fognario del condominio.

Di conseguenza, tale locale svolgeva importanti funzioni per l’intera struttura condominiale, oltre naturalmente ad isolare le abitazioni dell’ultimo piano dal freddo e dalle varie intemperie. A livello funzionale, quindi, il sottotetto si poteva considerare parte comune del condominio e destinato a servire i bisogni di tutti i suoi residenti. Perciò, non poteva realizzarsi all’interno del locale nessuna unità immobiliare e doveva essere facilmente accessibile per l’eventuale manutenzione dei tubi e del tetto.

Alcune considerazioni finali

La pronuncia del TAR, che ha accolto il ricorso degli altri condomini ed annullato l’atto comunale di via libera ai lavori, appare ineccepibile dal punto di vista giuridico. Infatti, un sottotetto non rientra necessariamente tra le parti comuni di un edificio condominiale, tuttavia ciò non deve far intendere che esso comunque possa essere oggetto di appropriazione, soprattutto nel caso in cui svolga una funzione essenziale per il condominio, divenendo così di fatto una parte comune dello stesso e quindi non privata.

Nel caso del sottotetto in questione, esso rappresentava elemento comune all’edificio per due ragioni: la mancanza di qualsiasi prova circa la proprietà del locale o di una parte di esso riferibile ad un singolo condomino e, dall’altro, la presenza di elementi (come il passaggio appunto di tubi) funzionali ed utili all’intero condominio.